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土地の課税標準額の計算方法について

[2015年4月14日]

宅地の課税標準額の計算方法

 課税標準額とは、価格(評価額)から計算されるもので、これに税率をかけることで税額が求められます。

(1)住宅用地の課税標準の特例措置

 住宅用地とは、住宅の敷地に供されている土地をいいます。

 住宅用地については、その面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて課税標準の特例措置が適用されます。

 住宅用地には次の二つがあります。

   1. 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

   2. 併用住宅(その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積の下表の率を乗じて得た面積(住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)に相当する土地

住宅用地の率
  家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 100%
ハ以外の併用住宅 1/4以上1/2未満 50%
1/2以上 100%
地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅 1/4以上1/2未満 50%
1/2以上3/4未満 75%
3/4以上 100%

(居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積)

 住宅用地には下記の特例措置が適用されます。価格に課税標準の特例率をかけたものが課税標準額となります。

住宅用地の課税標準額の特例措置
住宅用地の区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 200平方メートル以下の住宅用地
(200平方メートルを超える場合は住宅
1戸あたり200平方メートルまでの部分)
 価格×1/6  価格×1/3

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地  価格×1/3  価格×2/3
【事例】敷地面積が300平方メートルの土地に戸建住宅が1戸ある場合の住宅用地の取扱いは・・・
    土地300平方メートルのうち、200平方メートルは小規模住宅用地となり、残り100平方メートルは一般住宅用地となります。

住宅用地などの申告について

 次のような場合には、資産税課に申告してください。

  • 住宅を新築、増築した場合
  • 家屋の用途を変更した場合
  • 住宅を取り壊した場合
  • 一定の要件を満たす住宅を建て替え中の場合
  • 被災により住宅の建て替えを計画中の場合

住宅を建替中の土地について

 賦課期日(1月1日)現在、住宅を建設中(未完成)の土地は、住宅用地の特例措置には該当しません。ただし、次の1から4に掲げる要件を満たす場合は、前年度と継続して住宅用地として認定されます。この場合、住宅用地申告書を提出していただく必要があります。

  1. 当該土地が、前年度住宅用地であったこと
  2. 住宅の建設が本年の賦課期日(1月1日)において着手されており、翌年度の賦課期日(1月1日)までに完成していること
  3. 住宅の建て替えが、建て替え前の敷地と同一の敷地において行われていること(建替え前の敷地の面積が建替え中の敷地の面積の1/2以上であること)
  4. 前年度と当該年度の賦課期日(1月1日)の土地・建物の所有者が同一人、配偶者、直系血族又は所有者の子の配偶者であること(共有の場合は共有者の一人がいずれかに該当すれば可)

住宅が被災された土地について

 災害により住宅が滅失または損壊し、住宅用地として使用することができないと認められる場合には、申請により、被災した年度の翌年度及び翌々年度について、被災住宅用地として住宅用地と同等の特例措置が適用されることがあります。

(2)税負担の調整措置

 宅地にかかる固定資産税は、価格が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇は緩やかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が行われています。負担水準が低い土地は、税額が急激に上昇するのではなく、なだらかに上昇することになっています。一方、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりしています。

※負担水準…宅地の本則(平成27年度)課税標準額に対し、平成26年度の課税標準額がどの程度であるかを示したもの。

  負担水準=平成26年度課税標準額/平成27年度価格(×課税標準の特例率)

※平成27年度税制改正により、平成27年度から平成29年度までの間、現行の税負担の調整措置の仕組みが継続されることになりました。

(3)課税標準額の求め方

 住宅用地と商業地等(住宅用地以外の宅地等)とでは求め方が異なります。

住宅用地の課税標準額

住宅用地の課税標準額
負担水準の区分 平成27年度課税標準額の求め方

(1)100%以上

本則課税標準額【A】=平成27年度価格×課税標準の特例率
(2)100%未満 平成26年度課税標準額+(【A】×5%)
 (ただし、この計算した額が、【A】を上回る場合は【A】、20%を下回る場合は【A】の20%が平成27年度の課税標準額となります。)

商業地等(住宅用地以外の宅地等)の課税標準額

商業地等(住宅用地以外の宅地等)の課税標準額
負担水準の区分 平成27年度課税標準額の求め方

(3)70%超

平成27年度価格【B】×70%

(4)60%以上
   70%以下

平成26年度課税標準額に据置
(5)60%未満 平成26年度課税標準額+(【B】×5%)
(ただし、この計算した額が、【B】の60%を上回る場合は【B】の60%、20%を下回る場合は【B】の20%が平成27年度の課税標準額となります。)

農地の課税標準額の計算方法

 農地は一般農地と特定市街化区域農地に分けられます。それぞれ課税標準額の計算方法について、異なる仕組みがとられています。

(1)一般農地

 一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。生産緑地地区の指定を受けた農地は一般農地になります。

 一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されており、平成27年度の価格と、平成26年度の課税標準額に下記の負担調整率を乗じた額を比較して、低い方が平成27年度の課税標準額になります。

 負担水準=平成26年度の課税標準額/平成27年度の価格

特定市街化区域農地以外の農地の課税標準額
負担水準の区分 負担調整率
90%以上 1.025
80%以上90%未満 1.05
70%以上80%未満 1.075
70%未満 1.1

(2)特定市街化区域農地

 特定市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。

 特定市街化区域農地の課税標準額の計算方法は、原則として価格に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については住宅用地と同様とされます。
 ただし、新たに特定市街化区域農地となり、課税の適正化措置の対象となったものについては、次の式により計算します。

 価格×1/3×[次の表に掲げる率]×税率=税額

軽減率
年度 初年度目 2年度目 3年度目 4年度目
 率 0.2 0.4 0.6 0.8

※平成29年度末までに、特定市街化区域農地の所有者が基盤整備された宅地(農地法による転用の届出が済んでいるもの)に一定の要件を満たす優良な貸家住宅を新築された場合、土地及び家屋に対する固定資産税に限り次のように減額されます。減額の適用にあたっては、資産税課に備えている「公共施設整備認定申請書」に、審査指導課にて交付する所定の証明書を添付して提出してください。

<土地>

  平成29年度末までの新築…3年間、1/6減額

<家屋>                                                                   

 第1種中高層耐火建築物(地上4階建以上)

  平成20年度末までの新築…最初の5年間2/3、後の5年間1/3を減額

  平成29年度末までの新築…5年間2/3を減額

 第2種中高層耐火建築物(地上3階建て)

  平成20年度末までの新築…5年間2/3を減額

  平成29年度末までの新築…最初の3年間2/3、後の2年間 1/2を減額

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