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土地の評価方法について

[2015年4月14日]

土地の評価方法

 固定資産税における価格(評価額)は、対象となる固定資産(土地・家屋・償却資産)を総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき評価を行い決定します。この価格を基に計算した課税標準額に税率を乗じた額が税額となります。
 固定資産(土地)の評価は、「固定資産評価基準」に基づき、地目(田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地)ごとに定められた評価方法により行います。
 なお、固定資産税の評価における地目は、登記簿上の地目に関わらず、賦課期日(1月1日)の土地の利用状況(いわゆる「現況地目」)により行います。

(1)宅地の評価方法(市街地宅地評価法の場合)

 市街地(主に都市部の住宅が密集した地域)における宅地の評価は、路線価(※1)をもとにしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状等)に応じて計算します。
 宅地の価格については、平成6年度から、地価公示価格等(※2)の7割を目途とし、その均衡化・適正化を図っています。


(※1)路線価とは、市街地等において街路に付けられた価格のことです。具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。八尾市内の路線価は、市役所本館3階の情報公開室で閲覧することができます。なお、一般財団法人資産評価システム研究センターのホームページ「全国地価マップ」(外部ホームページへのリンクとなります)にて、路線価等の情報をご覧いただけます。
(※2)地価公示価格等…地価公示価格及び不動産鑑定士、又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等


 具体的な評価手順については以下のとおりになります。


1.用途地区の区分 

 宅地の利用状況を基準に「用途地区」を区分します。

           ↓  

2.状況類似地域の区分

 各用途地区について、街路の状況、公共施設等の接近状況などの利用状況が類似する地域(状況類似地域)ごとに区分します。

           ↓

3.主要な街路の選定

 各状況類似地域ごとに「主要な街路」を選定します。

           ↓

4.標準宅地の選定

 「主要な街路」に沿接する宅地のうちから、奥行・間口・形状等が標準的なものを標準宅地として選定します。

           ↓

5.標準宅地の適正な時価の評定

 選定された標準宅地について、地価公示価格等の7割を目途に「標準宅地の適正な時価」を評定します。

           ↓

6.主要な街路の路線価付設

 「主要な街路」に沿接する「標準宅地の適正な時価」の1平方メートル当たりの価格を「主要な街路の路線価」として付設します。

           ↓

7.その他の街路の路線価付設

 「主要な街路の路線価」を基礎とし、街路の状況、公共施設等の接近状況等の相違を総合的に考慮しながら「その他の街路の路線価」を付設します。

           ↓

8.各筆の評価

 宅地に面する街路の路線価を基礎として、奥行・間口・形状などに応じた補正を行って評価をします。

(2)宅地の評価方法(その他の評価方法の場合)

 市街地を形成するに至らない地域(主に山手の地域)については、その他の宅地評価法で評価します。その他の宅地評価法は、状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

(3)農地、山林の評価方法

 状況の類似する地区ごとに標準的な田・畑・山林を選定し、その適正な時価に比準して各筆を評価します。

 ただし、市街化区域農地は、その状況が類似する宅地の価額を基準として求めた価額から当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において、通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した価額によって、その価額を求める方法により評価します。

(4)雑種地の評価方法

 売買実例価額に基づく適正な時価による方法と、付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法により評価します。

公共の用に供する道路の非課税

 賦課期日(1月1日)現在、土地の一部又は全部を公共の用に供する道路として利用されている場合で、次に掲げる1から7の要件を満たしている土地は、申請により、その年度から非課税となります。また、非課税とはならない私道であっても、申請により価格が下がる場合があります。
  1. 公道から他の公道に通じているもの、又は位置指定道路
  2. 同一の公道から通じるものであっても、その利用価値並びに公共性が著しく高いもの
  3. 他人に有料で貸付けたり使用料の徴収を行っていない
  4. 一般の通行を禁止し、もしくは通行に何らかの制限をしていない
  5. 通行を禁止する表示物を設けていない
  6. 門扉、さく又はこれに類する通行の障害物を設けていない
  7. 物資集積場、車両置場、荷さばき場、物品売場等としていない

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