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開発についてよくある質問

[2014年4月1日]

1.開発一般編

Q.八尾市における要綱開発申請の適用範囲について

A.敷地面積300平方メートル以上もしくは住宅戸数2戸から要綱開発申請が必要です。

Q.建築確認までの開発申請の流れについて

A.(事前相談)→事前協議→各課協議→開発申請(許可及び要綱同意)→開発工事→検査→

  完了(検査済証)→建築確認(裏書)が一般的な申請の流れです。


Q.各課協議について

A.事前協議書に意見書を付けて返却します。その意見書に協議先を明記しておりますので、申請者(代理者)が必要図書を

  用意し、関係各課と協議を行って下さい。


Q.開発検査について

A.毎週火曜日と木曜日の午後から実施しています。検査時間につきましては検査日の前日に本課に確認して下さい。

  (電話可)



2.道路編

Q.開発区域が接する道路の後退について

A.計画建物用途及び敷地規模により、後退方法が異なってきます。敷地規模が1,000平方メートル以上の共同住宅及び非住宅や
  敷地規模が3,000 平方メートル以上の戸建・長屋住宅であれば、道路中心より3.35メートル(一方後退の場合は6.35メートル)の
  後退を求めます。また、前記の敷地規模未満で あれば、道路中心より2.35メートル(一方後退の場合は4.35メートル)の後退を
  求めます。

Q.開発区域が二つ以上の道路(建築基準法の道路扱い有り)に接する場合、いずれの道路も後退を求めますか。

A.求めます。



Q.開発区域が接する道路の幅員が4.70メートル(3.35メートルの後退を求める場合は6.70m)以上あれば道路後退は不要ですか。

A.既存道路構造物の一部が開発区域内に存在する場合等の現場状況を考慮のうえ、道路後退を求める場合があります。



Q.開発区域内に設置する道路が袋路状の場合、転回路の有無について

A.道路幅員が4.70メートルの場合、35メートルにつき1箇所必要で、最大延長85メートルまでです。

  道路幅員が6.00メートルの場合、50メートルにつき1箇所必要で、最大延長125メートルまでです。

  道路幅員が6.70メートルの場合、50メートルにつき1箇所必要で、延長の制限はありません。



3.緑化・公園編

Q.自主管理公園等の面積(開発区域面積の3%以上)について、緑化条例に基づく緑化面積に含めることは可能ですか。

A.可能です。


Q.開発面積が3,000平方メートル以上の一戸建専用住宅(分譲)の計画をしております。開発区域の隣接地に公園がありますが、開発区域内に公園の設置は必要ですか。

A.隣接する公園が、公共団体が管理する近隣公園(都市公園法施行令第2条第1項第2号)以上の公園で、開設済み及び事業中であれ
    ば、新たな公園設置は求めません。
   ※上記にあてはまる公園→八尾木北第1、桂、美園、南木の本第2


Q.屋上及び壁面緑化または芝、地被植物及び草花による緑化は可能ですか。

A.緑化条例の必要緑化面積の50%以上を樹木による緑化で確保できれば可能です。



4.調整区域編

Q.市街化区域と市街化調整区域の線引きについて

A.昭和45年6月20日です。


Q.市街化調整区域での土地利用について

A.市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、土地の要件及び人の要件に該当するもの等(下記参照)であれば

  建築は可能です。建築の可否については個別に相談願います。

   ※土地の要件→線引き以前から建物が建っていることが確認できる土地

   ※人の要件(属人性)→農業従事者、分家住宅

      ※建築可能なもの

    ・都計法第29条第1項第2、3号に該当するもの

    ・都計法第34条各号に該当するもの


Q.市街化調整区域の建ぺい率及び容積率について

A.建ぺい率60%、容積率200%ですが、都計法第41条の制限がかかる場合はこの限りではありません。

   ※都計法第41条の制限がかかる場合

    八尾市においては、都計法第34条第14号及び同法施行令第36条第1項第3号ホに関する判断基準第6の規定に

    基づき、提案基準8及び9に該当する開発行為については、建ぺい率50%、容積率100%となります。


Q.既存住宅を購入したのですが、建替えは可能ですか。

A.既存住宅が線引き以前から建っていることが確認できるか、適法に建築されたものであれば可能です。


Q.農家用住宅を取得したのですが、建築主は農家資格がありません(農業従事者証明が発行されません)が建替えることは可能ですか。

A.可能です。(但し属人性を外す必要あり→用途変更に該当)


Q.既存工場を取得し、戸建分譲住宅を建築することは可能ですか。

A.既存工場が線引き以前から建っていることが確認できるか、適法に建築され築後20年経過したものであれば可能です。


Q.現在共同住宅が建っていますが、これを建替えることは可能ですか。

A.線引き以前から建っていることが確認できれば可能です。

  但し、戸数については従前の戸数を超えない範囲とします。


Q.社会福祉施設、医療施設、学校の建築について

A.立地の制限(立地の必要性)により、都計法第34条第1号又は14号に該当しなければ原則建築はできません。


Q.コンビニエンスストアの建築について

A.都計法第34条第1号、または都計法第34条第9号及び同法施行令第29条の7に定める「道路の円滑な交通を確保する

  ために適切な位置に設けられる建築物等」に該当すれば可能です。


Q.都計法第34条第11号及び12号に定める区域について

A.八尾市において定めておりません。


5.標準処理期間

Q.開発の手続きにかかる日数について

A.   開発規模、開発場所、開発計画などにより必要日数は異なる為、一概には言えませんが、必要所定の書類が整えば、標準的な日数は以下のとおりです。
        (1)  小規模要綱協議申出           3~5日
        (2)  事前協議書                     7~10日
        (3)  要綱開発申請書                7~10日
        (4)  開発許可申請書                7~10日

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