要綱開発とは（概略）

目的

この要綱は、八尾市民の環境を守る基本条例（平成8年八尾市条例第16号）第14条の規定に基づき、都市計画法（昭和43年法律第100号）等関係法令に定めるもののほか、開発事業等を行おうとする者に対し、一定の基準のもとに指導することにより、安全なまちづくり、良好な都市環境の形成及び保全を図り、もって「緑とふれあいと活力のある生活文化都市」の実現に寄与することを目的としています。

基本条例（平成8年八尾市条例第16号）第14条の規定に基づき、都市計画法（昭和43年法律第100号）等関係法令に定めるもののほか、開発事業等を行おうとする者に対し、一定の基準のもとに指導することにより、安全なまちづくり、良好な都市環境の形成及び保全を図り、もって「緑とふれあいと活力のある生活文化都市」の実現に寄与することを目的としています。

適用区分

1. 都市計画法第29条第1項の許可を要する開発行為(同法第4条12に規定する開発行為をいう。）
2. 開発区域面積又は敷地面積が300平方メートル以上の開発事業
3. 住宅戸数が2戸以上の建設事業
4. 宅地造成及び特定盛土等規制法に基づく許可又は協議を必要とする宅地造成事業

既存建築物の建て替え等

要綱第41条に規定する、(1)既存建築物の建て替え、増築等、(2)開発事業に係る公共施設の整備が生じないもの、かつ1.0m以上の造成行為及び擁壁設置工事がないもの等に該当する場合は、要綱第41条を適用し、開発手続きの各課協議、要綱開発申請等を緩和することができる場合がありますので、事前に開発指導室まで相談してください。

この場合の開発手続きは、事前協議申請（簡易型）とし、その内容については、小規模要綱協議申出に準じています。ただし、共同住宅・長屋住宅の建て替えについては、開発事業として要綱開発申請の手続きが必要となります。

接続道路

開発区域面積の規模に応じて、接続道路（開発区域が接する既存道路及び開発区域内の主要な道路が接続する既存道路）幅員を、施行基準（“第1　道路に関する事項”参照）で定めています。

この基準は、法の開発許可基準、都市計画法施行令（以下「令」という。）第25条第2号及び第4号の基準にもなります。

公益施設の設置基準（要綱第13条関係）

要綱では、開発事業の規模に応じて、必要な集会所・保育所・学校等の公益施設を定めています。

集会所は、要綱では開発区域面積1ha以上又は住宅戸数が100戸以上の開発事業で設置が必要になります。

• 公益施設の設置基準

敷地規模等

戸建住宅・長屋住宅の敷地規模について、用途地域に応じた敷地規模標準を定めています。

• 敷地規模標準表

戸建住宅・長屋住宅の敷地規模については、既存住宅の建て替え等により上記表の数値を満足できない場合は、施行基準（“第6敷地規模等に関する事項”）を参照すること。

なお、この敷地規模については、既存住宅の建て替え、既利用地等の土地利用の計画上及びその他特別の事情によりやむを得ないと認められる場合には、施行基準第6に緩和できることを規定しています。

市街化調整区域においても、敷地規模標準を定めていますが、都市計画法及び関係法令に敷地制限の定めがある場合には、その基準が優先します。また、建築物の立地規制もありますので、市街化調整区域の土地利用計画については注意してください。

世帯向共同住宅・単身者向共同住宅・寮

共同住宅については、世帯向・単身者向に区分し、世帯向共同住宅には、居住水準を確保するため、用途地域に応じた住宅の専用床面積を定めています。

• 共同住宅（世帯向）専用床面積表

また、単身者向共同住宅については、建築できる用途地域、敷地規模、専用床面積等を次のとおり定めています。

単身者向共同住宅の主な指導基準

• 建築できる用途地域
  第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域
• 専用床面積
  25平方メートル以上、40平方メートル未満
  ただし、単身の学生等の居住を前提とした場合は18平方メートル以上とすることができる。
• 駐車場設置基準
  計画戸数の30％以上
• 駐輪場設置
  計画戸数の100％以上
• 管理体制の明確化

※寮については、要綱第22条（寮等）及び別途基準の「八尾市単身者向共同住宅等に関する指導基準」を参照すること。

駐車施設について

• 共同住宅（世帯向）については、用途地域に応じた駐車施設設置基準（要綱第23条第1項に基づく別表4）
• 商業・業務系用途は、予定建築物の用途及び近隣・商業地域、その他地域別の延べ床面積に応じた駐車施設設置基準（要綱第23条第2項に基づく別表5）

を定めています。

• 共同住宅（世帯向）駐車施設の設置台数基準表
• 商業・業務系用途駐車施設の設置台数基準表

なお、区域外駐車、駅周辺の駐車施設基準、駐車スペース等は、施行基準（第7）で規定しています。

特に、施行基準では、商業・業務系の用途において、予定建築物の用途、使用状況等からの駐車需要と要綱の駐車施設設置基準とが著しく異なる場合には、設置基準を緩和できることもありますので、開発指導室まで相談してください。

公園等の設置

開発事業に伴う公園、緑地又は広場（以下「公園等」という。）の設置については、予定建築物の用途（戸建住宅・長屋住宅、非住宅の別）、開発形態（単体・面的の別）等によって、設置が必要な開発規模（開発区域面積）、設置する公園等の面積、管理及び用地の帰属等が異なります。

なお、開発事業の完了した区域及び隣接地の連続又は継続事業については、公園等の設置基準に関しては、2年以内の適用となりますので注意してください。

また、要綱での公園等の設置のほか、八尾市緑化条例施行規則の規定する「開発等緑化基準」に基づく、開発区域内の緑化があります。

公園等の設置に関する基準の概要は、次表のとおりです。

公園等の設置基準

予定建築物の用途・開発規模	設置する公園等の面積	公園等の管理・用地帰属等
戸建・長屋住宅 3,000平方メートル以上 非住宅（複数敷地面的開発） 3,000平方メートル以上	開発区域面積の3％以上 （最小100平方メートル）	市管理 公園用地は、市に帰属
共同住宅 1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満	開発区域面積の3％又は計画戸数3.5平方メートル／戸で算出したいずれか大きい面積	事業者自主管理公園等 公園等用地は、事業者等所有地（敷地面積算入可)
共同住宅 3,000平方メートル以上	開発区域面積の3％又は計画戸数3.5平方メートル／戸で算出したいずれか大きい面積	市管理 公園用地の内、開発区域面積の3％以上（最小100平方メートル)は、市に帰属。 その他の区域は、事業者等所有地（敷地面積算入可）
非住宅（一敷地単体開発） 1,000平方メートル以上	開発区域面積の3％以上	事業者自主管理公園等 公園等用地は、事業者等所有地（敷地面積算入可）

防災施設

阪神・淡路大震災を契機として、市民の安全性に対する意識が高まっており、安全で良好なまちづくりが求められております。要綱では、開発事業に伴って、次のとおり防災施設の整備が必要となります。

消防水利施設等

要綱第33条

耐震性防火水槽

要綱第34条第2項
開発区域面積　5,000平方メートル以上
耐震性防火水槽の設置

防災備蓄倉庫

開発規模
設置を必要とする開発事業

• 戸建住宅等　100戸以上
• 共同住宅 開発区域面積　5,000平方メートル以上

計画戸数1戸当たり0.05平方メートルで算出した面積を有し、かつ、1箇所につき必要最低面積5平方メートル以上の防災備蓄倉庫の設置