長期優良住宅
【重要】改正長期優良住宅法の施行に伴う改定について（令和4年10月1日施行）
多世代にわたり良質な住宅が引き継がれる住宅循環システムの普及・定着を図り、脱炭素社会の実現にも大きく貢献していくため、長期優良住宅の普及促進と住宅の円滑な取引環境の整備が必要とのことから、長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の一部を改正する法律が令和3年5月28日に公布されました。
詳しくは、下記ホームページをご参照ください。
改正長期優良住宅法の施行に伴う改定の適用について
長期優良住宅の普及の促進に関する法律及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の一部改正に伴う基準の変更内容や適用については、申請の時期により異なるため、住宅性能評価・表示協会のホームページにある法改正の説明資料を参照してください。
また、今回の改正により、優良な既存住宅について、増改築行為がなくとも認定（維持保全計画のみで認定）できる仕組み（いわゆる既存住宅の認定）が新たに加わりました。既存住宅の認定では、通常の新築時の申請では添付書類ではない「状況調査書」や「工事履歴書」等の添付が必要となります。詳しくは、住宅性能評価・表示協会のホームページを参照してください。
長期優良住宅の概要
長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備について講じられた優良な住宅の普及を促進することを目的として「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成21年6月4日に施行されました。
法に基づき、所管行政庁による「長期優良住宅建築等計画等」の認定を受けることで、住宅ローン減税（所得税、個人住民税）、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の税制上の優遇を受けることができます。
八尾市における長期優良住宅の認定手続き
標準的な申請手続きは、住宅性能評価機関により、長期優良住宅法に係る住宅の性能等の事前審査を受けた後に八尾市へ申請する手続きとなります。
住宅性能評価機関による事前審査項目
認定基準
認定基準のうち、住宅性能評価機関による事前審査が可能な項目
- 劣化対策（構造の腐食、腐朽及び摩損の防止）
- 耐震性（地震に対する安全性の確保）
- 可変性（維持保全を容易にするための措置）
- 維持管理・更新の容易性（構造及び設備の変更を容易にするための措置）
- 高齢者等対策（高齢者の利用上の利便性及び安全性）
- 省エネルギー対策（エネルギーの使用の効率性）
所管行政庁（八尾市）による審査となる項目
- 住戸面積（住宅の規模）
※規模の基準については、長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則 第4条（規模の基準）をご参照ください。
- 居住環境（居住環境の維持及び向上への配慮）
- 災害配慮（自然災害による被害の発生の防止又は軽減への配慮）
- 維持保全計画（建築後の住宅の維持保全、資金計画）
※維持保全については、長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則 第5条（維持保全の方法の基準）及び告示の長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準（平成21年2月24日 国土交通省告示第209号）をご参照ください。
八尾市域内において長期優良住宅の認定を受けるためには、長期優良住宅認定基準を満たす必要があります。
長期優良住宅の認定基準（概要）については国土交通省HPをご参照ください。
維持保全の方法の基準や規模の基準の解説については、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会のHP（下段リンク先）より、公開している長期優良住宅に係る認定基準技術解説の【最新版】をご参照ください。
「居住環境基準」及び「災害配慮基準」については、所管行政庁によって取扱いが異なっており、八尾市においては以下のような基準を定めてます。
居住環境基準
長期優良住宅建築等計画の認定に係る居住環境基準は八尾市が直接審査します。
認定を受けようとする住宅は、居住環境の維持及び向上に配慮されたものであるために、以下の全ての基準を満たす必要があります。
認定申請をする前に、下記の区域に該当するかどうか、基準を満たすかどうかのご確認をお願いします。
※居住環境基準には認定できない区域（原則下記の区域1）があります。認定できない区域内では、他の認定基準を満たす建築物であっても認定できないため、十分にご注意ください。
1．都市計画施設等の区域内における取扱い
下記の区域内においては、原則認定はできません。（ただし、長期にわたる立地が想定されることが許可等により判明している場合は認定が可能となる場合があります。）
- 住宅地区改良法（昭和35年法律第84号）第8条第1項の告示があった日後における同法第2条第3項に規定する改良地区
- 都市計画法第4条第4項に規定する促進区域
- 都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設の区域
- 都市計画法第4条第7項に規定する市街地開発事業の区域
- 都市計画法第4条第8項に規定する市街地開発事業等予定区域
都市計画施設等の区域において、住宅を建設する際に許可等が必要になる場合があります。申請予定の建築物が上記の区域に該当するかは、八尾市へお問合せください。
＜参考＞大阪府のホームページにて大阪府地図情報提供システム（都市計画情報を提供）を掲載しておりますので、ご活用下さい。ただし、必ずしも最新の情報ではありませんので、ご注意ください。
2．地区計画・景観計画等の区域内における取扱い
下記の区域内においては、これらの区域に係る各基準に適合する必要があります。
- 建築基準法第69条に規定する建築協定区域（令和4年2月現在、建築協定区域はありません。）
- 都市計画法第4条第9項に規定する地区計画等区域
- 景観法第8条第1項に規定する景観計画区域
- 景観法第81条第1項に規定する景観協定区域（令和4年2月現在、景観協定区域はありません。）
地区計画等の区域内における取扱い
下記に該当する地区計画等に定められた建築物に関する事項（建築物の敷地、構造、建築設備、用途又は形態意匠についての制限であって、建築基準法に基づき建築主事等が確認を行う条例制定項目以外の項目に限る。）を認定の基準とし、当該計画に適合しない場合は、原則として認定できません。
- 大阪竜華都市拠点地区地区計画
- 西高安・楽音寺地区地区計画
- 水越・千塚地区地区計画
- 跡部北の町三丁目地区地区計画
- 南久宝寺地区地区計画
- 曙川南地区地区計画
- 老原四丁目地区地区計画
- 服部川・郡川地区地区計画
景観計画の区域内における取扱い
下記の区域内において、景観計画に定められた届出対象となる住宅について建築物に関する事項（建築物の敷地、構造、建築設備、用途又は形態意匠についての制限に限る。）を認定の基準とし、当該計画に適合しない場合は、原則として認定できません。
- 市域全体
- 水と緑のうるおい景観区域（玉串川・長瀬川の両側25mの区域）
- 高安・生駒山並み眺望景観区域（大阪外環状線の西側50mより東の区域）
- 大和川眺望景観区域（大和川から500mを基本とする区域）
- 久宝寺寺内町重点地区（久宝寺一丁目から六丁目の各一部）
詳細は、「景観法に基づく届出等」のページをご覧ください。
3．開発指導要綱の手続きについて
八尾市開発指導要綱に定める基準に従って手続を経たのちに、申請していただきますようお願いいたします。
詳細は、次のリンクをご覧ください。
災害配慮基準
長期優良住宅建築等計画の認定に係る災害配慮基準についても八尾市が直接審査します。
認定を受けようとする住宅は、自然災害による被害の発生の防止又は軽減に配慮されたものであるために、以下の全ての基準を満たす必要があります。
認定申請をする前に、下記の区域に該当するかどうか、基準を満たすかどうかのご確認をお願いします。
※災害配慮基準においても居住環境基準同様に認定できない区域があります。認定できない区域内では、他の認定基準を満たす建築物であっても認定できないため、十分にご注意ください。
1.認定ができない区域
以下の区域においては、原則認定は出来ません。（ただし、宅地の安全化を図る開発行為等により、区域の指定が解除されることが決定している場合は認定が可能となる場合があります。）
- 地すべり等防止法第3条第1項の規定により指定された地すべり防止区域
- 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項の規定により指定された急傾斜地崩壊危険区域
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第9条第1項の規定により指定された土砂災害特別警戒区域
八尾市内における指定区域は八尾土木事務所（中河内府民センター代表電話072-994-1515）にてご確認ください。
2.許可書等の添付により認定ができる区域
以下の区域において認定を受ける場合は、これらの区域に係る建築に関する制限の基準に適合するものである必要があります。
- 建築基準法第39条第1項の規定により指定された災害危険区域
- 津波防災地域づくりに関する法律第72条第1項に規定する津波災害特別警戒区域（令和4年2月現在、区域の指定はありません。）
- 特定都市河川浸水被害対策法第56条第1項に規定する浸水被害防止区域（令和4年2月現在、区域の指定はありません。）
上記区域の内、災害危険区域については、大阪府ホームページをご確認ください。その他の指定区域については八尾土木事務所（中河内府民センター代表電話072-994-1515）にてご確認ください。
長期優良住宅の認定（5条申請）に伴う必要書類について
長期優良住宅の5条申請に伴う、必要書類を別紙チェックリストに記載しております。事前にチェックリストをご確認の上、申請をお願いします。
申請様式等
長期優良住宅の認定申請をする際は、法の規則に定める申請書及び添付図書の書類の正・副2部の提出が必要となります。
また、性能評価機関の事前審査を受けた場合は、住宅型式認定等により添付図書以外の資料により認定基準を満たすことを示す場合には、添付図書の一部が不要となる場合があります。
詳しくは、「八尾市長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則」をご覧ください。
法律施行規則（国土交通省）に様式が示されてますので、ご参照ください。
申請書の記入方法は、「長期優良住宅 認定申請書作成の手引き」及び「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準 技術解説」に記載されていますのでご参照ください。
法律第5条認定申請書（第1項、第2項、第3項）
法律第5条認定申請書（第4項、第5項）
法律第5条認定申請書（第6項、第7項）
法律第8条変更認定申請書
≪必要添付書類≫
- 委任状
- 計画の変更の場合、必要に応じて変更内容がわかるように書類（蛍光マーカー等で印をつける）を添付してください。
法律第9条変更認定申請書
≪必要添付書類≫
- 委任状
- 維持保全計画書
- 譲受人の確認ができる書類（売買契約書や登記簿謄本 等）
※譲受人を決定した日（契約締結日又は引き渡し日）が当初申請の譲受人の決定の予定時期を過ぎている場合は、下記の通り（1）又は（2）の別途手続きが必要となります。
（1）予定時期が過ぎているが、6か月以内である場合は、「軽微な変更」の申請手続きが必要。
（2）予定時期は過ぎ、かつ6か月を超えている場合は、「計画変更」の申請手続きが必要。
法律第10条承認申請書
≪必要添付書類≫
- 委任状
- 地位の承継の事実が確認できる書類（登記事項証明書や売買契約書の写し等）
- 維持保全計画書
建築工事が完了した旨の報告書【規則8条第2号】
≪必要書類≫
- 認定長期優良住宅建築等計画に基づく住宅の建築工事が完了した旨の報告書
- 委任状
- 認定長期優良住宅建築等計画に従って建築工事が行われた旨の確認書の写し
- 建築基準法の検査済証の写し
- 建設住宅性能評価書の写し（取得している場合）
- 工事写真（完成全景写真、外壁軸組の劣化対策状況写真、通気構造の施工写真、床・外壁・天井（屋根）断熱材の施工写真等）
備考：6は5を添付している場合、添付不要。
八尾市長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則
八尾市長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則に定める様式については、下記の様式をご使用ください。
なお、規則改正の反映までに時間差があるため、最新の規則改正が反映されていない場合があります。
詳細については、お問い合わせください。
- 状況報告書 （Word 19.1KB）
- 状況報告書 （PDF 41.3KB）
- 住宅の建築又は維持保全を取りやめる旨の申出書 （Word 19.3KB）
- 住宅の建築又は維持保全を取りやめる旨の申出書 （PDF 42.0KB）
- 認定等証明申請書 （Word 25.0KB）
- 認定等証明申請書 （PDF 54.1KB）
- 認定事項変更報告書 （Word 19.7KB）
- 認定事項変更報告書 （PDF 45.3KB）
申請手数料の概要
事前に評価機関の事前審査を受けた場合（事前審査型）
| 認定の種別 | 金額 |
|---|---|
| 新築する一戸建ての住宅の認定申請 |
13,000円 |
| 新築するの一戸建ての住宅の変更認定申請 |
1,900円 |
| 認定の種別 | 金額 |
|---|---|
| 既存の一戸建ての住宅を増改築する場合の認定申請 |
17,400円 |
| 既存の一戸建ての住宅を増改築する場合の変更認定申請 |
1,900円 |
| 認定の種別 | 金額 |
|---|---|
| 既存の一戸建ての住宅を増改築しない場合の認定申請 |
17,400円 |
| 既存の一戸建ての住宅を増改築しない場合の変更認定申請 |
1,900円 |
※その他詳しくは、八尾市手数料条例第6条の2（長期優良住宅建築等計画の認定等申請手数料）をご参照ください。
なお、条例改正の反映までに時間差があるため、最新の条例改正が反映されていない場合があります。
詳細については、お問い合わせください。
よくあるご質問等
なお、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会のホームページにおいて、技術講習会に参加できない方への情報提供を行うため、技術講習会の期間中、講習会のテキストの一部が公開されていますのでご参照ください。
掲載されているテキスト
- 長期優良住宅 認定申請書作成の手引き
- 長期優良住宅 認定マニュアル
- 長期優良住宅 認定基準技術解説
- 技術的審査業務規程・手引きに関するQ＆A
長期優良住宅関係リンク集
-
長期優良住宅法関連情報（国土交通省）（外部リンク）
長期優良住宅に係る法律、制度等が掲載されています。 -
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会（評価協会）（外部リンク）
住宅性能評価機関等により構成される団体。長期優良住宅の技術的審査に関する情報が掲載されています。
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〒581-0003大阪府八尾市本町1-1-1
電話番号：072-924-8544 ファクス番号：072-923-2931
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